Actuación de los Notarios en la formalización de escrituras
hipotecarias. Críticas.
Noviembre de 2.012
Por motivos laborales me he
visto en la obligación de asistir en numerosas ocasiones a la firma de
escrituras constituyentes de hipotecas, normalmente seguidas de la firma de la
escritura de compraventa en un acto simultáneo, en las que he podido observar
los siguientes aspectos que dada la situación actual parecen tener especial
relevancia.
Aunque está establecido que
las minutas (copias de las escrituras que se van a firmar) deben estar
disponibles para los intervinientes tres días antes de la firma, lo cierto y la
práctica nos demuestran que eso no es así. Las prisas de los compradores (y acto
seguido hipotecantes) y también de los bancos por cerrar las operaciones, hacen
que las copias de dichas escrituras sean reclamadas a la mayor brevedad a los
administrativos de las notarías para a la vez concretar hora para las firmas.
Dichas copias son estudiadas con mucho detenimiento por los apoderados de los
bancos que van a firmar las operaciones, dada la responsabilidad que conlleva
el acto, procediendo a reclamar de la notaría las correcciones que estimen que
han de hacerse. Los compradores e hipotecantes suelen escuchar las explicaciones
que les da el mismo apoderado del banco ya que tienen dificultades para
comprender muchos de los aspectos que se exponen en los documentos a firmar.
Posteriormente se pasa a la
sala de firmas donde el Notario procede a la identificación de los comparecientes
y a la lectura de las escrituras de compraventa e hipoteca.
Debe ser que han leído miles
de ellas porque, en muchos de los casos que he vivido es imposible seguir el
guión. Más bien parece que están diciendo misa que leyendo una escritura
aunque, eso sí, al terminar preguntan si ha quedado todo claro…
A continuación expongo copia
de partes de una escritura normal de préstamo hipotecario firmado en mayo de
este año 2.012 con algunos comentarios sobre las mismas.
CARGAS.- Está sujeta a una AFECCION
FISCAL, de cuyo
contenido
advierto.--------------------------------
Salvo lo anterior, se
encuentra libre de cargas y
gravámenes.-------------------------------------------
Vaya usted a explicarle a los
compradores que las afecciones son eso, afecciones y no cargas que puedan
fastidiarle la vida en un futuro…
INFORMACION REGISTRAL.- La
descripción, titularidad
y estado de cargas resultan
de las manifestaciones
de la parte disponente, bajo
su responsabilidad, y del
titulo de
propiedad.----------------------------------
La comprobación de la
situación registral de titularidad
y cargas se ha realizado,
ante la imposibilidad
técnica de acceder por vía
telemática al contenido
de los Libros del Registro
(prevista en el art. 222.10
de la Ley Hipotecaria), por
medio de NOTA INFORMATIVA
remitida por CORREO
ELECTRONICO por el Registro de la
Propiedad competente, la
cual dejo unida a esta matriz.
Por esta razón, advierto a
las partes de la posible
existencia de discordancia
entre la información
registral recibida y los Libros del
Registro
Es decir, el mismo notario se lava las manos para el caso de que
una nota simple no refleje la situación de cargas verdadera. Igual pesa sobre lo que se va a
comprar e hipotecar un embargo en vía ejecutiva, u otra hipoteca, vaya Vd., a
saber. Si es así, ¿por qué autoriza la escritura si para él no es suficiente la
copia remitida por correo electrónico? Es cierto que las notas simples son eso,
simples copias de lo que figura en el Registro, como una fotocopia de la hoja
del libro por lo que son más baratas. La solución pasaría por solicitar un
certificado del Registro, documento que sí da fe de las exacta situación
registral, firmado por el propio Registrador quien asume responsabilidad plena
de lo que allí se expone. No olvidemos que tanto el Registrador como el Notario
son funcionarios públicos, dando fe de los documentos que autorizan. Por
supuesto, es mucho más cara dicha información.
Por regla general, el sistema
funciona de la siguiente manera: Cuando se va a escriturar una transmisión
(compraventa), la notaría solicita por fax o correo electrónico una nota simple
al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrito el bien a transmitir.
El Registro la remite y advierte que durante tres días no practicará
inscripción alguna, es decir, respetará que el bien está siendo transmitido. Si
pasados esos tres días no tiene más noticias del tema, el Registro tiene
libertad para hacer otras modificaciones en la inscripción del bien, por
ejemplo, otra supuesta venta del mismo bien en otra notaría.
A su vez la notaría, una vez
formalizada las escrituras las comunica por fax o correo electrónico al
Registro para su inscripción, que será definitiva cuando les sean presentadas
las escrituras originales.
La parte acreditada recibe
en este acto de "el Banco" la cantidad de CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00)
en concepto de primera disposición, cuya inscripción
expresamente se solicita a
los efectos prevenidos en
el artículo 32, número 1,
letra f), segundo inciso del
R.D. 685/82 de 17 de marzo,
por el que se desarrolla
la Ley 2/81 de 25 de marzo
del Mercado Hipotecario. --
Una vez realizada esta
disposición, el límite del
crédito queda establecido en
una cantidad equivalente
a CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00). -------------------
Siguientes párrafos…
B) Índice de Referencia Adoptado. ---------------
Es el denominado
"REFERENCIA INTERBANCARIA A UN
AÑO" que se publica por
el Banco de España con periodicidad
mensual, en el Boletín
Oficial del Estado. ---
Este Índice se define por el
Anexo VIII, apartado
7, de la Circular 8/90 del
Banco de España, como la
media aritmética simple de
los valores diarios de los
días con mercado de cada
mes, del tipo de contado publicado
por la Federación Bancaria
Europea para las
operaciones de depósito en
euros a plazo de un año
calculado a partir del
ofertado por una muestra de
bancos para operaciones
entre entidades de similar calificación (EURIBOR).
--------------------------------
El importe absoluto de los
intereses de demora,
cuando se devenguen, se
obtendrá aplicando la fórmula
aritmética número 4,
prevista al efecto en el ANEXO
NÚMERO UNO de esta escritura. ------------------------
PACTO NOVENO. Extensión de la garantía. ----------
Con la finca que se hipoteca
quedan asimismo hipotecados
cuantos elementos, bienes y
derechos se enumeran
en los artículos 109 y 110
de la Ley Hipotecaria,
y además, por pacto expreso,
los enumerados en el artículo
111 de dicha Ley, los
terrenos agregados, y los
edificios construidos donde
antes no los hubiere, en
cualquier caso sin perjuicio
de lo establecido en el
artículo 112 de dicha Ley.
------------------
En todas las firmas de escrituras a
que he asistido, en ninguna ha explicado el notario de qué va el articulado a
que se refieren estos párrafos. ¿Cómo sabe el comprador e hipotecante a lo que
se está comprometiendo si no sabe de qué va la cosa? ¿Sabrá entender las
fórmulas de cálculo en el anexo que se indica?
Y esto, unido a la desinformación
sobre el sentido y forma de cálculo del valor de la responsabilidad hipotecaria
en caso de subasta por impago, donde se indica un importe muy superior al que
se solicita en préstamo, asusta a cualquiera, provocando que se salga de la
notaría con cara de tonto preguntándose qué es lo que realmente ha firmado…
En conclusión, no solo los bancos
tienen su responsabilidad en el drama que vivimos hoy. También los fedatarios
públicos han tenido algo que ver.
El notario intenta en todo caso
lavarse las manos ante posibles problemas futuros, haciendo recaer en los compradores
e hipotecantes, sin conocimientos jurídicos, la responsabilidad sobre cualquier
problema que pueda surgir con sus terribles consecuencias.
No informan, por tanto, a los
intervinientes de los riesgos que corren, muy serios como estamos viendo.
No es habitual que la misma
notaría, a través de su oficial, explique detenidamente a los intervinientes el
alcance de lo que se va a firmar, independientemente de que el notario vuelva a
leer los documentos en su presencia.
Demuestran desmesurado interés por
captar escrituras de los bancos ya que es su negocio. Incomprensible que se
necesite de ellos para hacer valer una propiedad o derechos de forma oficial y se les ponga el negocio en sus
manos… A mayor número de escrituras, mayor rentabilidad. ¿Estarían muchas
familias hoy por hoy en la situación lamentable en que se encuentran de haber
sabido realmente dónde se metían?
Indudablemente muchos sospechaban
lo que les podía pasar.
No olvidemos que profesionales de
la enseñanza y hasta profesores de universidad se encuentran en situaciones
complicadas actualmente, no solo profesionales de baja cualificación. Pero esta
reflexión va destinada a los que, siendo serios y responsables,
independientemente de su formación, cayeron en una trampa injusta con los poderes
públicos mirando para otro lado.
