Responsabilidad de los notarios en las hipotecas

Actuación de los Notarios en la formalización de escrituras hipotecarias. Críticas.                  Noviembre de 2.012

Por motivos laborales me he visto en la obligación de asistir en numerosas ocasiones a la firma de escrituras constituyentes de hipotecas, normalmente seguidas de la firma de la escritura de compraventa en un acto simultáneo, en las que he podido observar los siguientes aspectos que dada la situación actual parecen tener especial relevancia.

Aunque está establecido que las minutas (copias de las escrituras que se van a firmar) deben estar disponibles para los intervinientes tres días antes de la firma, lo cierto y la práctica nos demuestran que eso no es así. Las prisas de los compradores (y acto seguido hipotecantes) y también de los bancos por cerrar las operaciones, hacen que las copias de dichas escrituras sean reclamadas a la mayor brevedad a los administrativos de las notarías para a la vez concretar hora para las firmas. Dichas copias son estudiadas con mucho detenimiento por los apoderados de los bancos que van a firmar las operaciones, dada la responsabilidad que conlleva el acto, procediendo a reclamar de la notaría las correcciones que estimen que han de hacerse. Los compradores e hipotecantes suelen escuchar las explicaciones que les da el mismo apoderado del banco ya que tienen dificultades para comprender muchos de los aspectos que se exponen en los documentos a firmar.

Posteriormente se pasa a la sala de firmas donde el Notario procede a la identificación de los comparecientes y a la lectura de las escrituras de compraventa e hipoteca.

Debe ser que han leído miles de ellas porque, en muchos de los casos que he vivido es imposible seguir el guión. Más bien parece que están diciendo misa que leyendo una escritura aunque, eso sí, al terminar preguntan si ha quedado todo claro…

A continuación expongo copia de partes de una escritura normal de préstamo hipotecario firmado en mayo de este año 2.012 con algunos comentarios sobre las mismas.

CARGAS.- Está sujeta a una AFECCION FISCAL, de cuyo

contenido advierto.--------------------------------

Salvo lo anterior, se encuentra libre de cargas y

gravámenes.-------------------------------------------

Vaya usted a explicarle a los compradores que las afecciones son eso, afecciones y no cargas que puedan fastidiarle la vida en un futuro…

INFORMACION REGISTRAL.- La descripción, titularidad

y estado de cargas resultan de las manifestaciones

de la parte disponente, bajo su responsabilidad, y del

titulo de propiedad.----------------------------------

La comprobación de la situación registral de titularidad

y cargas se ha realizado, ante la imposibilidad

técnica de acceder por vía telemática al contenido

de los Libros del Registro (prevista en el art. 222.10

de la Ley Hipotecaria), por medio de NOTA INFORMATIVA

remitida por CORREO ELECTRONICO por el Registro de la

Propiedad competente, la cual dejo unida a esta matriz.

Por esta razón, advierto a las partes de la posible

existencia de discordancia entre la información

registral recibida y los Libros del Registro

Es decir, el mismo notario se lava las manos para el caso de que una nota simple no refleje la situación de cargas  verdadera. Igual pesa sobre lo que se va a comprar e hipotecar un embargo en vía ejecutiva, u otra hipoteca, vaya Vd., a saber. Si es así, ¿por qué autoriza la escritura si para él no es suficiente la copia remitida por correo electrónico? Es cierto que las notas simples son eso, simples copias de lo que figura en el Registro, como una fotocopia de la hoja del libro por lo que son más baratas. La solución pasaría por solicitar un certificado del Registro, documento que sí da fe de las exacta situación registral, firmado por el propio Registrador quien asume responsabilidad plena de lo que allí se expone. No olvidemos que tanto el Registrador como el Notario son funcionarios públicos, dando fe de los documentos que autorizan. Por supuesto, es mucho más cara dicha información.

Por regla general, el sistema funciona de la siguiente manera: Cuando se va a escriturar una transmisión (compraventa), la notaría solicita por fax o correo electrónico una nota simple al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrito el bien a transmitir. El Registro la remite y advierte que durante tres días no practicará inscripción alguna, es decir, respetará que el bien está siendo transmitido. Si pasados esos tres días no tiene más noticias del tema, el Registro tiene libertad para hacer otras modificaciones en la inscripción del bien, por ejemplo, otra supuesta venta del mismo bien en otra notaría.

A su vez la notaría, una vez formalizada las escrituras las comunica por fax o correo electrónico al Registro para su inscripción, que será definitiva cuando les sean presentadas las escrituras originales.

La parte acreditada recibe en este acto de "el Banco" la cantidad de CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00)

en concepto de primera disposición, cuya inscripción

expresamente se solicita a los efectos prevenidos en

el artículo 32, número 1, letra f), segundo inciso del

R.D. 685/82 de 17 de marzo, por el que se desarrolla

la Ley 2/81 de 25 de marzo del Mercado Hipotecario. --

Una vez realizada esta disposición, el límite del

crédito queda establecido en una cantidad equivalente

a CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00). -------------------

Siguientes párrafos…

B) Índice de Referencia Adoptado. ---------------

Es el denominado "REFERENCIA INTERBANCARIA A UN

AÑO" que se publica por el Banco de España con periodicidad

mensual, en el Boletín Oficial del Estado. ---

Este Índice se define por el Anexo VIII, apartado

7, de la Circular 8/90 del Banco de España, como la

media aritmética simple de los valores diarios de los

días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado

por la Federación Bancaria Europea para las

operaciones de depósito en euros a plazo de un año

calculado a partir del ofertado por una muestra de

bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURIBOR). --------------------------------

El importe absoluto de los intereses de demora,

cuando se devenguen, se obtendrá aplicando la fórmula

aritmética número 4, prevista al efecto en el ANEXO

NÚMERO UNO de esta escritura. ------------------------

PACTO NOVENO. Extensión de la garantía. ----------

Con la finca que se hipoteca quedan asimismo hipotecados

cuantos elementos, bienes y derechos se enumeran

en los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria,

y además, por pacto expreso, los enumerados en el artículo

111 de dicha Ley, los terrenos agregados, y los

edificios construidos donde antes no los hubiere, en

cualquier caso sin perjuicio de lo establecido en el

artículo 112 de dicha Ley. ------------------

En todas las firmas de escrituras a que he asistido, en ninguna ha explicado el notario de qué va el articulado a que se refieren estos párrafos. ¿Cómo sabe el comprador e hipotecante a lo que se está comprometiendo si no sabe de qué va la cosa? ¿Sabrá entender las fórmulas de cálculo en el anexo que se indica?

Y esto, unido a la desinformación sobre el sentido y forma de cálculo del valor de la responsabilidad hipotecaria en caso de subasta por impago, donde se indica un importe muy superior al que se solicita en préstamo, asusta a cualquiera, provocando que se salga de la notaría con cara de tonto preguntándose qué es lo que realmente ha firmado…

En conclusión, no solo los bancos tienen su responsabilidad en el drama que vivimos hoy. También los fedatarios públicos han tenido algo que ver.

El notario intenta en todo caso lavarse las manos ante posibles problemas futuros, haciendo recaer en los compradores e hipotecantes, sin conocimientos jurídicos, la responsabilidad sobre cualquier problema que pueda surgir con sus terribles consecuencias.

No informan, por tanto, a los intervinientes de los riesgos que corren, muy serios como estamos viendo.

No es habitual que la misma notaría, a través de su oficial, explique detenidamente a los intervinientes el alcance de lo que se va a firmar, independientemente de que el notario vuelva a leer los documentos en su presencia.

Demuestran desmesurado interés por captar escrituras de los bancos ya que es su negocio. Incomprensible que se necesite de ellos para hacer valer una propiedad o derechos de forma  oficial y se les ponga el negocio en sus manos… A mayor número de escrituras, mayor rentabilidad. ¿Estarían muchas familias hoy por hoy en la situación lamentable en que se encuentran de haber sabido realmente dónde se metían?

Indudablemente muchos sospechaban lo que les podía pasar.

No olvidemos que profesionales de la enseñanza y hasta profesores de universidad se encuentran en situaciones complicadas actualmente, no solo profesionales de baja cualificación. Pero esta reflexión va destinada a los que, siendo serios y responsables, independientemente de su formación,  cayeron en una trampa injusta con los poderes públicos mirando para otro lado.